왜 아파트 분양은 84㎡일까? (2025년 기준, 85㎡부터 달라지는 세금 혜택 총정리)
요즘 서울 아파트 불장이죠?
아파트 평형을 선택할 때 알고 계시면 좋을 만한 정보를 알려드리겠습니다.
아파트 분양 평형을 보면 신기하게도 **59㎡, 74㎡, 84㎡**가 가장 흔하게 등장합니다.
특히 전용 84㎡ 아파트는 “국민 평형”이라 불리며 가장 인기 있는 평형대죠.
그런데 궁금하지 않으셨나요?
왜 85㎡가 아니라 84㎡로 끊어서 분양할까?
사실 이건 단순히 설계상의 이유가 아니라, 세금과 혜택의 기준선이 85㎡부터 달라지기 때문입니다.
즉, 84㎡는 각종 세제·금융·임대 혜택을 받을 수 있지만, 85㎡가 넘어가면 이런 혜택이 줄어들거나 사라집니다.
1. 84㎡가 많은 이유: 국민주택규모 기준
정부는 오래전부터 **“국민주택규모(85㎡ 이하)”**라는 기준을 주택정책에 활용해 왔습니다.
이 기준에 따라 달라지는 혜택은 다음과 같습니다.
- 취득세 감면 혜택
- 재산세 감면 (임대사업자 등록 시)
- 양도소득세 특례 적용 가능
- 소형주택 임대사업자 세금 감면
- 보금자리론 같은 정책 금융 대출 자격
- 부가가치세 면제 요건
👉 즉, 84㎡는 혜택을 받는 마지막 구간이고, 85㎡부터는 각종 세제·금융 혜택에서 제외되는 경우가 많습니다.
2. 84㎡와 85㎡ 초과 아파트 세금 차이
2025년 기준으로 정리하면 아래와 같습니다.
| 구분 | 85㎡ 이하 (예: 84㎡) | 85㎡ 초과 |
| 취득세 | 농어촌특별세(0.2%) 면제 | 농특세 부과 |
| 재산세 | 임대사업자 등록 시 25% 감면 가능 | 감면 없음 |
| 임대소득세 | 소형주택 임대사업자 감면 대상 | 감면 제외 |
| 양도소득세 | 장기보유특별공제·비과세 특례 가능 | 혜택 줄어듦 |
| 금융 혜택 | 보금자리론 등 정책 금융 대상 | 대부분 제외 |
| 분양가 산정 | 분양가 상한제 혜택 포함 가능 | 규제 적용 방식 달라질 수 있음 |
👉 표에서 보듯, 84㎡와 85㎡의 차이는 단순히 1㎡가 아니라, 세제 혜택의 유무입니다.
3. 예시 비교 (10억 원 아파트 기준)
실제 세금을 비교해보면 차이가 더 명확합니다.
서울에 위치한 시가 10억 원 아파트를 기준으로 가정해볼게요.
① 84㎡ 아파트 (국민주택규모)
- 취득세: 약 3,300만 원
- 농어촌특별세: 없음
- 재산세: 연 210만 원 → 임대사업자 등록 시 25% 감면 → 실 부담 약 158만 원
- 양도소득세: 장기보유특별공제, 비과세 특례 적용 가능
② 90㎡ 아파트 (85㎡ 초과)
- 취득세: 약 3,500만 원 (농특세 200만 원 추가)
- 재산세: 연 210만 원 (감면 없음)
- 임대 혜택: 해당 없음
- 양도소득세: 특례 적용 제한
👉 같은 가격(10억 원)의 아파트라도 84㎡는 세금 부담이 적고 혜택이 많습니다.
장기간 보유하거나 매도할 때 그 차이는 점점 더 커지게 되죠.
4. 소비자·건설사·정책 입장에서 본 84㎡의 인기
*소비자 입장
- 세금 혜택, 대출 혜택 모두 챙길 수 있으니 가성비가 뛰어난 선택
* 건설사 입장
- 84㎡는 수요가 많아 분양률이 높음
- 세금 부담이 적으니 실수요자들이 선호
* 정부·정책 입장
- ‘국민주택규모 이하’라는 기준을 지원 정책에 활용
- 자연스럽게 시장에서도 84㎡ 중심의 아파트 공급이 늘어남
결론: 아파트 분양이 84㎡ 중심인 이유
아파트 분양시장에서 84㎡가 가장 흔한 이유는 단순한 설계상의 우연이 아닙니다.
바로 85㎡부터 달라지는 세금·금융 혜택 때문에 소비자와 건설사, 그리고 정부 정책이 모두 맞물린 결과입니다.
👉 정리하면,
- 세금 혜택: 취득세·재산세·양도세 등에서 84㎡가 유리
- 금융 혜택: 보금자리론 등 정책 금융 대상은 85㎡ 이하
- 시장 선호도: 실수요자들의 가장 인기 있는 평형대
그래서 분양시장에서 84㎡ 아파트가 ‘국민 평형’으로 자리 잡은 것이죠.
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